super_service

Quem deseja construir em Light Steel Frame (LSF) certamente já reconhece as propriedades e os benefícios do sistema. Entre eles, o que mais chama a atenção é a velocidade de construção, uma vez que o sistema reúne características de produção industrializada. Por esta razão, o futuro proprietário de uma construção em LSF deve pensar na avaliação técnica, fluxo de materiais e serviços, e cronograma físico-financeiro da obra. Sugerimos então alguns passos:

1. Projeto

Antes de iniciar qualquer etapa, tenha um projeto definido. A definição inclui a obtenção de algumas certezas como análise prévia na prefeitura. Verifique se o tipo de construção imaginado é permitido para o terreno em questão, considerando o zoneamento do local.

2. Desenvolvimento do Projeto

Contrate um engenheiro ou arquiteto para desenvolver seu projeto e que possa ser o Responsável Técnico (RT) pela construção. Os projetos de LSF diferem levemente dos projetos de construção convencional uma vez que as dimensões de paredes geralmente são menores, aumentando um pouco os espaços internos do imóvel, e além disso as soluções estruturais são fundamentalmente diferentes. Os engenheiros e arquitetos devem levar em consideração essas diferenças nos projetos arquitetônicos para que estes reflitam exatamente o que será construído. Toda obra deve ter um plano de construção. Este plano é que orienta os construtores a realizar o que foi desejado pelo proprietário e precisa estar aprovado pelos órgãos responsáveis. A partir do projeto, é que se torna possível todas as métricas necessárias ao planejamento tanto no que diz respeito à compra de materiais e mão-de-obra, como também o planejamento de desembolso financeiro. Outra informação importante é que ao falar em projeto, apenas resumimos, pois uma obra depende de uma série de projetos que são necessários, a ver:

3. Projetos Básicos

Projeto Arquitetônico – define os ambientes, suas disposições e dimensões, localização e situação.
Projeto Elétrico – define toda instalação elétrica projetada para obra.
Projeto Hidráulico / Sanitário – define toda instalação de águas e dejetos da construção e interligação com a rede pública.

4. Projetos Especiais

Outros elementos podem ser adicionados à construção e para tal finalidade também são necessários projetos específicos de forma que os construtores possam materializá-los conforme idealizado. Como exemplo, pode-se ter instalações de aquecimento solar, ar-condicionado, internet, monitoramento de segurança, incêndio, água de reúso, etc.

5. Projeto Orçamentário

Uma vez definidos os projetos, o Projeto Orçamentário (PO) pode ser executado.

Esta é uma peça técnica, realizada por profissionais especializados que faz a medição e especificação de todos os materiais e serviços que ocorrem na obra. É através dele que se consegue obter o tempo individual e total da obra. Também as quantidades de cada material a ser empregado e o momento que isto deve ocorrer com seus custos associados.

Todo construtor utiliza o Projeto Orçamentário. A questão é quando ele é realizado. Feito antes da contratação, o proprietário tem a possibilidade de planejar a compra de materiais antes do início da construção, ajustando sua capacidade financeira à obra. Tendo o PO em mãos, a obra pode ser realizada a qualquer tempo ajustando apenas os valores unitários no momento da compra. Feito depois da contratação, o PO também será executado e provavelmente será cobrado embutido nos valores apresentados pelos construtores pois, fica extremamente difícil administrar as etapas e seus controles e, em paralelo os pagamentos, sem um plano, principalmente se existem referências e vínculos contratuais. É comum empreiteiros se lançarem a obra sem um plano definido, apenas com uma idéia e que geralmente leva a fracassos e abandonos, atrasos, erros de execução e compreensão do projeto. Pense muito nisso.

6. Aprovações

O ponto de partida é a aprovação do projeto na Prefeitura do município onde a obra será realizada, gerando um alvará de construção. A obtenção deste alvará poderá sofrer pequenas mudanças de processo de cidade para cidade, mas seu valor e efeito é o mesmo. Sem ele não se pode construir, estando a obra sujeita a embargos e seus responsáveis a penalizações. Também o CREA/CAU estará envolvido através do RT(s) contratado, fiscalizando também questões relacionadas a qualidade e segurança da construção. Não é raro também outros órgãos serem chamados para a aprovação de projetos de acordo com necessidade e regulamentação local.

7. Cronograma Físico-Financeiro

Uma vez tendo os projetos e as aprovações realizadas, e um planejamento financeiro estabelecido, o Cronograma Físico-Financeiro (CFF), que é obtido a partir do PO, será a fonte de todos desenvolvimentos a partir de então. Através dele pode-se referir em contrato, todas as previsões de conclusão, compras e pagamentos. Também se estabelece as responsabilidades entre as partes envolvidas. Na sua ausência, ocorrem desvios que podem alterar o projeto e seu andamento ao mesmo tempo que se torna um gerador de conflitos. Com o CFF, torna-se simples a verificação de desvios, e se necessário, que sua medição possa gerar aditivos contratuais em acordo com as partes.

8. Contrato

A existência de um contrato que detalhe todos os acordos relacionados à construção é de fundamental importância. Só ele é capaz de garantir a cada lado seus direitos originais. Portanto, todas as peças que compõem o projeto, datas, valores, concessões, obrigações, deveres devem ser bem representados. Sendo assim, o contrato é imprescindível.

9. Termo de entrega da obra

Considerando que tudo ocorreu bem, todo o previsto foi realizado conforme projeto, um termo de entrega da obra garantirá a cada uma das partes a quitação de suas atividades e compromissos segundo termos do contrato.